BGH: Mangelverdacht als Sachmangel nur bei schwerwiegenden Fehlern

Ein bloßer Mangelverdacht begründet nur ausnahmsweise einen Sachmangel. Voraussetzung ist ein schwerwiegender Fehler, der nach der Verkehrsanschauung den Wert mindert – etwa Altlasten, Hausschwamm oder Lebensmittelkontamination.

Der BGH präzisiert die Grenzen des Sachmangelbegriffs beim Immobilienkauf: Nicht jeder unbestätigte Verdacht löst Gewährleistungsrechte aus. Käufer können nur dann Ansprüche geltend machen, wenn der Verdacht sich auf einen objektiv schwerwiegenden Fehler bezieht, der verkehrsüblich wertmindernd wirkt – auch ohne Nachweis des tatsächlichen Vorliegens des Mangels. **Wen betrifft es?** Immobilienkäufer und -verkäufer, Makler, Notare, Bauträger sowie Gutachter und Sachverständige im Bereich Grundstücks- und Gebäudebewertung **Was ist zu tun?** - Verkäufer sollten bekannte Verdachtsmomente (z. B. Altlastenhinweise, Hinweise auf Hausschwamm) proaktiv offenlegen, da diese trotz fehlender Bestätigung als Sachmangel gewertet werden können. - Käufer sollten vor Vertragsschluss eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und bei konkreten Verdachtsmomenten auf vertragliche Absicherungen (z. B. Rücktrittsrechte, Freistellungsklauseln) bestehen. - Makler und Notare sollten Kaufverträge bei erkennbaren Risikoobjekten um spezifische Regelungen zu Mangelverdachtsfällen ergänzen.