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BGH: Mangelverdacht als Sachmangel nur bei schwerwiegenden Fehlern
Quelle: BGH, 5. Zivilsenat, Beschluss vom 26.02.2026, Az. V ZR 83/25Schweregrad: hoch
Ein bloßer Mangelverdacht begründet nur ausnahmsweise einen Sachmangel. Voraussetzung ist ein schwerwiegender Fehler, der nach der Verkehrsanschauung den Wert mindert – etwa Altlasten, Hausschwamm oder Lebensmittelkontamination.
Der BGH präzisiert die Grenzen des Sachmangelbegriffs beim Immobilienkauf: Nicht jeder unbestätigte Verdacht löst Gewährleistungsrechte aus. Käufer können nur dann Ansprüche geltend machen, wenn der Verdacht sich auf einen objektiv schwerwiegenden Fehler bezieht, der verkehrsüblich wertmindernd wirkt – auch ohne Nachweis des tatsächlichen Vorliegens des Mangels.
**Wen betrifft es?**
Immobilienkäufer und -verkäufer, Makler, Notare, Bauträger sowie Gutachter und Sachverständige im Bereich Grundstücks- und Gebäudebewertung
**Was ist zu tun?**
- Verkäufer sollten bekannte Verdachtsmomente (z. B. Altlastenhinweise, Hinweise auf Hausschwamm) proaktiv offenlegen, da diese trotz fehlender Bestätigung als Sachmangel gewertet werden können.
- Käufer sollten vor Vertragsschluss eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und bei konkreten Verdachtsmomenten auf vertragliche Absicherungen (z. B. Rücktrittsrechte, Freistellungsklauseln) bestehen.
- Makler und Notare sollten Kaufverträge bei erkennbaren Risikoobjekten um spezifische Regelungen zu Mangelverdachtsfällen ergänzen.
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